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Value add - Restructuration
Un besoin de financement important
Portage d'actifs moins leveragé que la promotion
Un couple rendement – risque attractif
Intervention dans des zones tendues sur des actifs résilients
Une structuration equity de l’investissement mais assise sur un actif défensif
Une dépendance moins forte aux autorisations administratives
Beaucoup d'opérations ne nécessitent pas de permis de construire
Plus de souplesse
Plusieurs scénarios alternatifs de repositionnement
Un marché tertiaire en mutation
qui doit s’adapter aux nouveaux usages (flex-office, télétravail, etc.)
Une équipe expérimentée et pluridisciplinaire (expériences en construction, promotion immobilière, en financement de projets, en développement immobilier) capable de mener en interne une analyse des opérations, de choisir les partenaires opérateurs adaptés à la typologie de repositionnement, et de négocier les conditions d’un partenariat actionnarial pérenne. L’équipe est composée d’un développeur interne expérimenté et donc susceptible de sourcer des opérations en direct.
La stratégie d’123 IM sur la thématique value-add est clairement opportuniste et vise à réaliser un nombre restreint d’opérations de repositionnement d’actifs, principalement en Ile de France, en equity, avec ou sans le recours à un asset manager ou operating partner. La cible concerne plutôt des actifs de bureaux ou mixtes dans Paris intra-muros, sur des prix entre 10 et 25 m€.
Sur cette thématique, la sélectivité d’123 IM repose sur plusieurs critères:
- Localisation de l’immeuble, cachet, adresse, dynamisme locatif du marché
- Nature du repositionnement envisagé (rafraichissement, rénovation, surélévation, épaississement, etc.)
- Risque administratif en général (permis, recours, destination, etc.)
- Durée cible de l’opération
- Robustesse financière de l’opération à la durée de portage, aux prix de sortie, aux couts travaux, etc.
Avec aujourd’hui des points d’attention particuliers au regard de la conjoncture :
- Challenge et sécurisation du coût des travaux pour minimiser le risque d’exécution
- Adéquation des prix de sortie aux rendements cibles espérés par les investisseurs qui évoluent à la hausse, dans un contexte cependant de forte hausse des loyers
- Approche volontariste sur les usages, et la labellisation environnementale et connectivité des actifs pour élargir au maximum le scope d’acquéreurs potentiels
La practice value-add investit en equity ou preferred equity dans des opérations de repositionnements. Depuis 2012, 123 IM a investi près de 100 m€ dans des actifs immobiliers à repositionner, associations avec des opérateurs reconnus et spécialisés sur leur marché. (Left Bank, Black Swan, Hestia, Parisud, Atlantique Investissement, Immocades, Alpine Lodges, etc.
Nous les avons accompagnés !
Une thématique qui a du fonds
Avertissements
Sources
* Les investissement passés ne présagent pas des investissements futurs. Les performances passées ne présagent pas des investissements futurs.
** Investir dans le capital investissement présente des risques de perte en capital et d'illiquidité. Pour les FPS, le Fonds est réservé aux investisseurs avertis, art. 423-27 du Règlement Général AMF. Pour les FPCI, le Fonds est réservé aux investisseurs avertis, art. 423-49 du Règlement Général AMF. Pour les OPPCI, le Fonds est réservé à des investisseurs professionnels uniquement, articles L533-16 et D533-11 du Code Monétaire et Financier.
