Pourquoi investir dans une stratégie value added ?
Interview de gestion
Depuis plus de 10 ans, 123 IM investit dans des projets value added à travers ses fonds immobiliers et a acquis une solide expérience sur cette stratégie d’investissement. Mais qu’est-ce que stratégie value added et quels sont ses intérêts ?
Fabien Lassara, Directeur Associé chez 123 IM vous en dit plus sur la manière dont cette approche d’investissement permet de créer de la valeur sur un actif.
Qu’est-ce qu’une stratégie value added ?
La stratégie Value added vise à créer de la valeur sur un actif. Cette création de valeur se situe à plusieurs niveaux :
- Au niveau de l’actif lui-même qui peut faire l’objet d’agrandissement, de restructuration, de rénovation, d’amélioration de la performance des équipements obsolètes.
- Au niveau locatif avec l’amélioration du niveau de revenus, la diminution de la vacance, l’accroissement de la durée des baux, le choix d’utilisateurs solides et captifs.
Plus risqués et nécessitant une gestion active, les actifs objet de cette stratégie bénéficient d’une décote à l’achat.
La capacité à bien acheter est donc également un enjeu déterminant de la réussite de ce type d’opérations, dans lesquelles on permet à des immeubles vacants et/ ou obsolètes de retourner dans la catégories Core, de nature à intéresser des acquéreurs institutionnels averses au risque. Il faut également noter que cette stratégie fait appel de manière pondéreuse au levier bancaire, avec en général entre 60% et 80% de dette bancaire.
Quelle est votre expertise et votre approche des fonds value added ?
123 IM investit dans des projets value added à travers ses fonds immobiliers depuis plus de 10 ans aux côtés de nombreux partenaires en Ile de France et Rhône Alpes, sur du résidentiel et du tertiaire principalement, et a donc acquis une solide expérience.
Historiquement, notre réseau de partenaires et notre savoir-faire nous permettaient majoritairement de réaliser des opérations de promotion immobilière résidentielle. Petit à petit, nous avons décidé de retourner vers des opérations de marchands de biens, notamment en Ile de France, pour rationnaliser notre activité avec des opérations plus pondéreuses, à proximité de nos bureaux, et sur un marché porteur que nous connaissons bien. Nos opérations value-added étaient ainsi réalisées dans le cadre de nos fonds diversifiés de promotion / marchands, les millésimes Finaprom.
La stratégie value-added correspond parfaitement à notre ADN chez 123 IM, alliant audace, innovation et croissance durable. Les fonds value added s’inscrivent parfaitement dans la tendance actuelle du recyclage urbain et répondent aux exigences environnementales afin d’atteindre les objectifs de ZAN (Zéro Artificialisation Nette), de reconstruction de la ville sur la ville, de l’amélioration des performances en termes de consommation d’énergie et d’émission de gaz à effets de serre du bâti existant et d’inclusion.
Nous avons décidé de faire confiance à un partenaire historique d’123 IM, Left Bank, pour créer un produit dédié à cette stratégie LB Value Add*, qui répond à une demande de la clientèle en diversification de donner du sens à ses investissements et de prendre un risque qu’elle maitrise et comprend.
Quelles sont les caractéristiques des actifs financés ?
Les actifs financés sont généralement obsolètes tant techniquement que fonctionnellement. L’usage qui est fait de ses actifs ne s’inscrit souvent plus dans le tissu économico-urbain qui l’entoure. Il doit être repositionné ou permettre une utilisation beaucoup plus efficiente.
Les actifs présentent parfois aussi des réserves de surfaces à bâtir qui permettront de faire des économies d’échelle et donc d’améliorer l’efficacité opérationnelle pour le bénéfice des exploitants mais aussi de la communauté tout entière.
En général, ce sont des bureaux partiellement occupés qui nécessitent des travaux de réhabilitation, mais aussi parfois une réflexion plus générale sur les nouveaux usages. Cela peut aussi être des immeubles de logements, ou mixtes, ou des immeubles tertiaires de santé, cinaspic, etc.
Comment bien choisir son actif ?
Il n’y a pas réellement de mauvais actif dès lors qu’il est acheté au bon prix et qu’il permet de réaliser un projet dont la sortie répond à une demande soutenue.
Nous sommes convaincus qu’un bon actif réside dans l’adéquation entre différents paramètres que l’expérience et le savoir-faire de nos partenaires nous permettent d’apprécier et de sécuriser : le prix d’acquisition, la stratégie envisagée de repositionnement de l’actif par rapport à sa localisation, ses contraintes urbanistiques, ses contraintes techniques, ainsi que la demande présente et future des utilisateurs.
Les compétences de nos partenaires et notre expérience et notre esprit critique sur ce type de projet nous permettent d’évaluer avec justesse le potentiel de création de valeur d’une opération ainsi que les risques afférents à l’exécution de cette opération.
Globalement, un bon actif, c’est un actif que l’on peut transformer pour répondre aux « usages » de demain, ainsi qu’à la « demande investisseurs » de demain, avec toutes les contraintes que cela peut supposer.
Quels sont les avantages de cette stratégie d’investissement ?
Les avantages de cette stratégie pour nous sont divers :
- En comparaison de la promotion immobilière pure, les opérations de marchands laissent davantage de souplesse pour envisager différents scenarios de repositionnement et de sortie. Vous pouvez partir sur un scenario ambitieux ou optimiste de réhabilitation nécessitant des évictions, un permis de construire etc. mais également prévoir, en cas de blocage ou d’échec sur un milestone, des scénarios alternatifs plus conservateurs et moins dépendants d’évènements extérieurs pour exécuter une opération qui peut s’avérer néanmoins rémunératrice. En promotion immobilière, le schéma s’apparente davantage à un train lancé sur des rails, il est difficile de modifier le cadre une fois le projet arrêté et lancé.
- La temporalité peut être plus importante également, ces opérations étant en général structurées sur 3 voire 4 ans (l’engagement de revendre étant à 5 ans). Il faut savoir aller vite pour prendre les bonnes décisions, mais la bonne décision peut aussi être parfois de patienter pour trouver la meilleure sortie ou profiter d’un marché haussier. Les opérations que nous regardons sont en général cependant des opérations qui ont vocation à rentrer immédiatement en exécution sauf à de très rares exceptions (par exemples acquisition de bureaux à un utilisateur qui reste encore 18 mois dans les locaux).
- Le principe même du repositionnement est comme on l’a déjà dit plus haut vertueux par nature, dans le sens où il permet de recycler un actif existant, de diminuer notamment l’utilisation du sable qui sert notamment au gros œuvre, de reconstruire la ville sur elle-même. Même si notre fonds LB Value add n’est pas un fonds impact, l’activité sous-jacente est clairement une activité vertueuse du point de vue de l’ESG.
Ces opérations comportent-elles un risque juridique, financier, technique ?
Comme tout investissement en capital-investissement, il existe un risque de perte en capital et d’illiquidité. Nous tentons de réduire ce risque par notre approche défensive. De plus, la diversification étant de nature à réduire le risque*, nous conseillons à nos clients de répartir leurs investissements sur différents projets dans différents secteurs.
Ces opérations comportant des risques diversifiés, il faut se reposer sur de multiples compétences pour faire aboutir des projets qui sont par nature complexes, mais surtout uniques et beaucoup moins standardisés que les projets de promotion. En comparaison de la promotion, le risque technique est moindre par nature puisqu’on ne touche en général pas aux fondations existantes, néanmoins la réhabilitation amène les mêmes prestataires que sur de la promotion à devoir travailler dans un cadre beaucoup moins standard qui rend la maitrise d’œuvre et le pilotage de ces opérations plus complexes.
A l’inverse, le fait d’avoir un actif existant, en général dans une zone dense dont on connait les usages, les demandes utilisateurs, les prix de marché, permet d’objectiver et de mitiger un certains nombres de risques, de manière à avoir dans certains cas des opérations à forte valeur ajoutée dans lesquelles la prise de risque est limitée.
En particulier, Left Bank cible par exemple les bureaux partiellement occupés pour avoir toujours des loyers qui permettent de couvrir le cout du portage de l’actif. Cela complexifie parfois les travaux, qui doivent alors se faire en site occupé, mais c’est financièrement davantage sécurisant.
* Fonds réservé aux investisseurs avertis, art. 423-27 du Règlement Général AMF. Investir dans le capital investissement présente un risque de perte en capital et d’illiquidité.
